Понятието "затворен комплекс" отдавна е символ на елитни имоти, а покрай пандемията от COVID-19 направо се фетишизира. Прекомерната му употреба издава някаква затвореност и определен тип комплекси, но за пазара това е добре дошло. Всеки нов блок, оградил край стените си парченце зеленина с две пейки и една катерушка, се слага на тезгяха като "затворен комплекс със собствена градина". Със съответни завишени цени.
Легална дефиниция на термина няма, приема се, че това е периметър от жилищни сгради с частен двор по средата. Затворените комплекси се превърнаха в едно от най-популярните решения за ново строителство в София, както за големи строителни компании, така и за обединения от по-малки фирми. Такива изникнаха и в престижните квартали на столицата, и в периферните зони, където имаше повече свободни големи терени.
Покупката на жилище в такъв комплекс носи специфични предимства, но има и редица недостатъци, които не бива да се пренебрегват.
Повишената сигурност заради контрол на достъпа обикновено е сочена като разлика номер 1 спрямо останалото ново строителство. Да пуснеш спокойно малкото си дете да играе до насита на двора "като едно време", е, както се казва в една реклама на банкова услуга, безценно.
Денонощна охрана или само портиер, комплексно видеонаблюдение или камери по входовете, висок дувар или обикновена ограда, порта с чип или бариера с дистанционно - всеки един от тези варианти повишава нивото на сигурността в затворен комплекс спрямо останалата част от квартала.
"Чувствам се като на морето", казват някои гости на жителите на затворени комплекси, сравнявайки с усещането в хотелски комплекси. Причината - гледката към редовно почиствана и добре поддържана тревна площ е съвършено различна от тази на типична квартална градинка. Флората в такива дворове е планирана старателно от ландшафтни архитекти и обичайно разполага с автоматична поливна система. Заедно с останалите общите части като алеи и площадки, обикновено се поддържа от професионални градинари, което освен торене, косене, подкастряне и оформяне, включва слабо познати отсам Калотина практики като събиране на опадалите листа.
Изключения, разбира се, не липсват. Като например в един от кварталите под полите на Витоша, в който неслучайно повечето улици са кръстени на реки и водопади, защото земята изобилства от подпочвени води - най-върлият враг на подземните гаражи. Затова в иначе симпатичен тамошен затворен комплекс от разноцветни 3-4-етажни блокчета почти цялото междублоково пространство по неволя е заето от вътрешна улична мрежа. Тя обслужва гаражите, които до един са приземни, а за децата е хартисало едно квадратче площ, побрало две люлки и пясъчник.
Някои затворени комплекси разполагат и с басейни, спа центрове, фитнеси. Те се управляват от строителите или външни фирми и са с платен обществен достъп и безплатно посещение за собствениците на имоти, което спестява разходи за жителите на комплекса. Колко голям е напливът на външни хора, зависи от цените. Таксата за час плуване в малък басейн на затворен комплекс в един от южните квартали е 12 лв. Докато в друг комплекс в източен квартал (известен покрай най-богатите българи според Forbes) единично посещение на басейн, сауна, парна баня и фитнес струва 109 лв.
Разходите за поддръжка са сочени като основен недостатък на затворените комплекси. Но те варират значително. Например обитателите на закътан кръг от блокове близо до Южния парк си разпределят само поддръжката на двора от двама градинари веднъж седмично, което им излиза по 7 лв. на апартамент месечно от общо 35 лв. стандартна такса без извънредните разходи. Докато на километър по-нагоре на съседите в комплекс малко над Околовръстното им събират също по 7 лв., но на квадрат от притежаваното жилище, защото плащат за денонощна охрана, професионално почистване и друг постоянен обслужващ персонал.
Таксите за поддръжка са фиксирани и задължителни, независимо кой каква част от услугите реално ползва. По данни на брокери в по-новите затворени комплекси сумите масово са между 300 и 1000 лв. месечно. Да няма нищо счупено и амортизирано и всичко да работи в общите пространства е приятно, но за всеки ремонт се събират пари допълнително.
Естетично е окабеляването да преминава през специални шахти и канали вместо по стълбове, стени и тавани, но понякога това върви с липса на избор на предпочитан телеком поради сключен рамков договор от строителя на комплекса.
Удобно е да разходиш детето в частния двор, но да разходиш кучето най-често е забранено.
В затворен кръг от блокове нощем е по-тихо, но пък ехото от всеки силен шум се разпространява към всички вътрешни прозорци и врати.
Съседите масово да са млади и заможни семейства е приятно и спомага за решаване на общите проблеми. Но се случва и най-състоятелни съкооператори да са по-стиснати за общите разходи от най-бедни пенсионери. Като анекдот звучи историята на собственик на два големи апартамента в съседни входове на един и същи етаж, който избил врата между тях, създавайки най-просторното жилище в комплекса. При което спрял да плаща общите разходи в единия вход на блока с оправданието, че ползва само другия...
Както казват в този бизнес, за имота са важни три неща - локацията, локацията и локацията. За едни най-атрактивните затворени комплекси са тези насред по-старите, по-близки до центъра квартали, други предпочитат уединението под и над Южната дъга на Околовръстния път. А някои ги привличат по-ниските цени в строителство насред доскоро пусти бивши индустриални райони и в новопревзети територии в подножието на планината. И в трите случая обаче както разходите, така и цените на имотите са по-високи спрямо аналогични жилища в същия район. Отделен клас са затворените комплекси от къщи, където и изборът, и условията, и сумите са различни.
Общото, по думите на брокери, е че не се купуват като инвестиция, а за живеене. Изглежда основната отлика на любителите на този тип имоти е тази - те предпочитат комфорта, но и изолацията пред уюта, но и хаоса около другите жилищни сгради.
Източник: dir.bg
